حقوق

مقدمه:

با انقضای مهلت ثبت املاک خصوصا" مهلت مقرره در ماده 12 قانون ثبت اصلاحی سال 1322 حداقل برای ثبت املاک مجهول المالک نیاز به قانونی وجود داشت تا متصرفین ومالکین اینگونه املاک بتوانند نسبت به ثبت ملک خویش اقدام نمایند که با تصویب تبصره های 4 و 5 ماده 148 قانون ثبت درخصوص املاک مجهول المالک ودر جریان ثبت این امر محقق گردید.

مواد 147و148 قانون ثبت در سال 1365 تصویب ودر سال 1370 اصلاح گردیده که در اصلاحی مصوب 1370 تبصره های 4و5 به ماده 148 افزوده گردید.

ملک مجهول المالک ودرجریان ثبت

ملک مجهول المالک براساس مواد 139 قانون ثبت و51 آئین نامه آن  به املاکی اطلاق می گردد که مالک ومتصرف آن درهنگام ثبت عمومی وتا پایان مهلت مقرره در ماده 12 قانون ثبت اصلاحی 1322 اظهارنامه ثبتی نسبت به ملک را تکمیل نکرده وبه اداره ثبت مربوطه تسلیم نشده باشد هرچند در طبیعت ممکن است اینگونه املاک دارای مالک باشد .

ملک در جریان ثبت یا ملک جریانی به املاکی اطلاق می گردد که مالک در موعد مقرره اظهارنامه ثبتی را تکمیل کرده و تسلیم اداره ثبت مربوطه نموده وآگهی ماده 11 انتشار یافته ولیکن نسبت به تحدید حدود آن ملک اقدام نشده باشد وملک نیز در دفتر املاک ثبت نشده ملک موصوف نیز فاقد مالک شناخته شده می باشد.

تبصره های 4و5 ماده 148 قانون ثبت و ویژگی های آن

تبصره 4 در خصوص املاک مجهول المالک میباشد ابتدا مالک اینگونه املاک که آن را متصرف بوده باید درخواست ثبت ملک در موعد مقرر تنظیم وبه اداره ثبت مربوطه تسلیم می نموده است .

هیات حل اختلاف ثبتی مربوطه موضوع درخواست را رسیدگی نموده ونظر خود را برفرض احراز صحت وتائید آن جهت تنظیم اظهارنامه به واحد ثبتی ابلاغ مینماید . آنگاه اداره ثبت ملکف است پس از تنظیم اظهارنامه مراتب ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده 59 آئین نامه ثبت به اطلاع عموم برساند .

با این وصف که اداره ثبت آگهی نوبتی مورد نظر را در چهارزمان در هرسال (مرداد وآبان وبهمن واردیبهشت ) انتشار میدهد ودر نهایت تحدیدحدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی بصورت تحدید حدود اختصاصی انجام می گیرد تبصره 5 نیز برابر قسمت اخیر تبصره 4 موضوع تحدیدحدود بصورت اختصاصی اقدام میگردد ونیازی به اجرای سایر موارد مندرج در تبصره 4 نمی باشد .

ویژگی های تبصره 4و5

1-  ماده 24 قانون ثبت بر تبصره های 4و5 ماده 148 قانون ثبت حاکمیت دارد یعنی همینکه ملکی که طبق قانون با رعایت تشریفات ثبتی  در دفتر املاک به ثبت رسیده و بعبارت دیگر مواعد اعتراض در مواد 16و20 قانون ثبت منقضی شده باشد که حسب ماده واحده " تعیین تکلیف پروندههای معترضی ثبتی فاقد سابقه بوده یااعتراض آنها درمراجع قضائی از بین رفته است" مصوب خرداد 1373 مواعد مندرج در دو ماده 16 و20 اصلاح گردیده است .ملک با درخواست مالک که متصرف آن است براساس تبصره های 4و5 با رعایت تشریفات ثبتی در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد ودیگر تحت هیچ عنوان دعوایی اینکه در ضمن جریان ثبت موجب تضییع حقی نه به عنوان قیمت نه به  هرعنوان دیگر نسبت به ملک ثبت شده از کسی پذیرفته نمی شود ودادگاه نمی تواند نسبت به ابطال اینگونه سند حکم صادرنماید یعنی مدعی نمی تواند درخواست ابطال اینگونه اسناد را از دادگاه بخواهد فلذا سند صادره از اعتبار سند ثبت اولیه برخوردار میباشد در حالیکه صدور سند جدید در اجرای مواد 147 و148 قانون ثبت منصرف از ماده 24 قانون ثبت میباشد چه براساس قسمت اخیر بند 6 ماده 147 قانون موصوف صدور سند جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود یعنی بر خلاف ماده 24 قانون ثبت که پس از صدور سند وفق مقررات ثبتی هیچ دعوائی تحت هیچ عنوان از کسی پذیرفته نمی شود در موارد صدور سند براساس مواد 147 و 148 هرگونه دعوائی از ناحیه هر فردی تحت هرعنوان در مراجع قضائی قابل رسیدگی بوده و می توان نسبت بدان حتی حکم به ابطال سند صادر نمود این بدین جهت میباشد که صدور سند در اجرای مواد 147و148قانون ثبت ، ثبت ثانویه تلقی میگردد واز اعتبار ثبت اولیه ملک برخوردار نخواهد بود .

2-  در مورد درخواست ثبت براساس تبصره 4و5 باید موارد مقررات مندرج در مواد 11تا 20 قانون ثبت خصوصا" موارد انتشار آگهی ومهلت اعتراض مواد 20و16 قانون مذکور با رعایت ماده واحده مصوب 1373 در جریان عملیات ثبت ملک تا صدور سند  بعبارتی تشریفات ثبتی راجع به آن باید دقیقا" رعایت گردد البته تبصره 5 فقط در خصوص تحدیدحدود به بعد تشریفات ثبتی باید رعایت گردد ومقررات وتشریفات ثبتی مرحله درخواست ثبت اولیه باید قبلا" در پرونده جریانی رعایت شده باشد والا عملیات ثبتی فاقد وجاهت قانونی خواهد بود . البته در خصوص اعتراض به درخواست ثبت وتحدیدحدود موضوع مواد 16و20 هم مدت وهم نحوه اعتراض وتقدیم دادخواست برابر ماده واحده مصوب 1373 اصلاح شده است ودر نهایت پس از طی تشریفات ثبتی وعدم وصول اعتراض در مهلت مقرریا با صدورحکم نهائی به رد اعتراض در مراجع قضائی سند ملک بنام متقاضی صادر میگردد ودیگر هیچگونه اعتراض ویا ادعائی راجع به ملک ثبت شده وفق تبصره های 4و5 قابل پذیرش نخواهد بود در حالیکه درخصوص مواد 147و148 قانون ثبت مقررات مواد 11و20 جاری نبوده بلکه براساس ماده 148 قانون ثبت پس از طی مراحل رسیدگی درخواست ثبت در هیات حل اختلاف ثبتی وصدور رای توسط هیات مزبور تصمیمات هیات در دو مرحله به فاصله 15 روز یکبار آگهی میگردد ومهلت اعتراض از تاریخ انتشار اولین آگهی بمدت دو ماه است اگر اعتراض نرسیده سند صادر میگردد.

*****************************************************************

ماده 24- پس از انقضای مدت اعتراض ، دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت ، تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد . نه بعنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی باشد خواه جزائی .

ماده 147 -...

ماده 148-...

تبصره 4 ماده 148 – چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد ومتقاضی بعنوان مالک متصرف است وهیئت به موضوع رسیدگی ونظرخود را جهت تنظیم اظهارنامه به واحد ثبتی ابلاغ کند ثبت مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده 59 ائین نامه قانون ثبت به اطلاع عموم برساند تحدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی بصورت تحدیدحدود اختصاصی انجام میشود .

تبصره 5 ماده 148 – اگر ملک در جریان ثبت باشد وسابقه تحدیدحدود نداشته باشد واحد ثبتی طبق قسمت اخیر تبصره 4 اقدام خواهد نمود .